Harmony Life Oasis · Koh Samui
Finanzmodell der Vermietung
Wie wir Einnahmen, Kosten und das Ergebnis des Eigentümers auf einer Anlage mit 53 Meerblick-Villen berechnen. Eine Methodik für alle — dieselben Kostenpositionen, dieselbe Provision, Quartalsberichte. Eine Prognose, keine Garantie.
Die Anlage in Zahlen
Die Mietergebnisse werden im Pooling-Modell abgerechnet: Villen desselben Typs bilden einen gemeinsamen Pool, und das Gruppenergebnis wird gleichmäßig unter den Eigentümern aufgeteilt. Eine einzelne Lücke im Kalender belastet nicht eine Villa — Sie profitieren von der Stabilität der ganzen Gruppe.
26
1 Schlafzimmer · Standard
90 m², privater Pool · Preise 6,0–6,2 Mio. THB
10
1 Schlafzimmer · Meerblick
98 m², Meerblick · Preise 7,2–7,5 Mio. THB
3
2 Schlafzimmer
189 m² · verkauft
5
3 Schlafzimmer · Standard
140–216 m² · verkauft
4
3 Schlafzimmer + Dachterrasse
330 m² · verkauft
5
4 Schlafzimmer
345 m², Flaggschiff-Typ · Preis 16,9 Mio. THB
So entsteht das Ergebnis des Eigentümers
Fünf Schritte, immer in derselben Reihenfolge. Die Betreiberprovision wird vom Betriebsgewinn berechnet — nach Abzug aller Betriebskosten, nicht vom Bruttoumsatz.
Übernachtungsumsatz
alle Buchungen der Villen in der Gruppe
− Fixkosten
Grundstückspacht, Instandhaltung, Anlagen-Service
− Variable Kosten 10,5%
OTA-Provisionen 7,5% + Renovierungsfonds 3%
− Betreiberprovision 20%
berechnet vom Betriebsgewinn
= Ergebnis des Eigentümers
gleiche Aufteilung innerhalb desselben Villentyps
Fixkosten — die vollständige Aufstellung
Jahresbeträge pro Villa, in THB. Gemeinschaftskosten (Housekeeping, Wäscherei, Medien) sind der Anteil der Villa an dem Team, das die gesamte Anlage betreut — bei 53 Villen verteilen sie sich günstiger als bei kleinen Projekten. Die Grundstückspacht ergibt sich aus dem Vertrag der jeweiligen Villa.
| THB / Jahr | 1 SZ Standard | 1 SZ Meerblick | 2 SZ | 3 SZ Standard | 3 SZ + Terrasse | 4 SZ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Grundstückspacht (laut Villenvertrag) | 45.000–50.000 | 70.000 | ~80.000 | ~90.000 | ~110.000 | 120.000 |
| Instandhaltung der Villa — Pool, Garten, technischer Service | 27.000 | 28.000 | 39.000 | 42.000 | 55.000 | 58.000 |
| Housekeeping — Anteil am Anlagen-Team | 42.000 | 42.000 | 66.000 | 72.000 | 84.000 | 90.000 |
| Wäscherei — Anteil an den Anlagenkosten | 18.000 | 18.000 | 30.000 | 42.000 | 42.000 | 54.000 |
| Ergänzung der Ausstattung — Bettwäsche, Handtücher, Geräte | 20.000 | 20.000 | 32.000 | 44.000 | 44.000 | 56.000 |
| Reinigungsmittel und Poolchemie | 30.000 | 30.000 | 35.000 | 35.000 | 38.000 | 40.000 |
| Gebäudeversicherung | 12.000 | 14.000 | 17.000 | 20.000 | 25.000 | 30.000 |
| Internet, Medien und Gemeinschaftsflächen | 24.000 | 24.000 | 24.000 | 24.000 | 24.000 | 24.000 |
| Fixkosten gesamt (bei durchschn. Pacht) | ≈ 219.000 | ≈ 246.000 | ≈ 323.000 | ≈ 369.000 | ≈ 422.000 | ≈ 472.000 |
| also pro Monat | ≈ 18.250 | ≈ 20.500 | ≈ 26.900 | ≈ 30.750 | ≈ 35.150 | ≈ 39.350 |
1 SZ Standard
1 SZ Meerblick
2 SZ
3 SZ Standard
3 SZ + Terrasse
4 SZ
Die Pachtbeträge der 2- und 3-Schlafzimmer-Villen (verkauft) sind Schätzungen — es gilt der Satz aus dem Leasehold-Vertrag der jeweiligen Villa.
Sechs Pooling-Gruppen. Das Ergebnis wird ausschließlich zwischen Villen desselben Typs geteilt: 1 SZ Standard (26 Villen), 1 SZ Meerblick (10), 2 SZ (3), 3 SZ Standard (5), 3 SZ mit Dachterrasse (4) und 4 SZ (5). Eine Villa mit Meerblick oder Dachterrasse verdient in ihrer eigenen Gruppe — der höhere Kaufpreis geht mit höheren Übernachtungspreisen einher.
Variable Kosten und Renovierungsfonds
Sie folgen direkt dem Umsatz und steigen und fallen mit der Saison.
| Position | Satz |
|---|---|
| Provisionen der Buchungsportale (OTA) | 7,5% des Umsatzes |
| Renovierungsfonds (Erneuerungsfonds) | 3,0% des Umsatzes |
| Variable Kosten gesamt | 10,5% des Umsatzes |
Wozu ein Renovierungsfonds? Eine Villa, die nach drei Saisons wie neu aussieht, hält ihre Preise und ihre Gästebewertungen. Der Fonds wird aus jedem Umsatz zurückgelegt und ausschließlich für diese Villa und ihre Ausstattung verwendet — er ist Teil des Modells, keine zusätzliche Gebühr.
Beispielhafte Jahresabrechnung
Basisszenario — Mitte der Preis- und Auslastungsspannen. Beträge in THB, pro Villa, vor Steuern des Eigentümers.
| THB / Jahr | 1 SZ Standard | 1 SZ Meerblick | 2 SZ | 3 SZ Standard | 3 SZ + Terrasse | 4 SZ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Übernachtungsumsatz | 1.240.000 | 1.574.000 | 2.349.000 | 2.409.000 | 2.988.000 | 3.903.000 |
| Fixkosten | −219.000 | −246.000 | −323.000 | −369.000 | −422.000 | −472.000 |
| Variable Kosten (10,5%) | −130.000 | −165.000 | −247.000 | −253.000 | −314.000 | −410.000 |
| Betriebsgewinn | 891.000 | 1.163.000 | 1.780.000 | 1.787.000 | 2.252.000 | 3.021.000 |
| Betreiberprovision (20% des Gewinns) | −178.000 | −233.000 | −356.000 | −357.000 | −450.000 | −604.000 |
| Ergebnis des Eigentümers | 713.000 | 930.000 | 1.424.000 | 1.430.000 | 1.802.000 | 2.417.000 |
| Villenpreis (aktuelles Angebot) | 6–6,2 Mio. THB | 7,2–7,5 Mio. THB | verkauft | verkauft | verkauft | 16,9 Mio. THB |
| Nettorendite (Basis → oben) | 11,5% → 14,7% | 12,6% → 16% | je nach Kaufpreis | je nach Kaufpreis | je nach Kaufpreis | 14,3% → 17,2% |
1 SZ Standard
1 SZ Meerblick
2 SZ
3 SZ Standard
3 SZ + Terrasse
4 SZ
Das obere Szenario nimmt die oberen Preis- und Auslastungsspannen an. Bei verkauften Villen hängt die prozentuale Rendite vom individuellen Kaufpreis ab.
Annahmen zu Preisen und Auslastung
Die Übernachtungspreise sind in den Preisen verankert, die Gäste tatsächlich für vergleichbare Villen mit privatem Pool im Gebiet Choeng Mon / Plai Laem zahlen — die vollständige Liste der Referenzvillen finden Sie unten. Die Auslastung folgt der realen Saisonalität der Insel. Die Hochsaison macht das Jahr: die vier Wintermonate erwirtschaften den größten Teil des Umsatzes.
| Villentyp | Hochsaison · Dez–Mär | Mittelsaison · Apr–Aug | Nebensaison · Sep–Nov |
|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer · Standard | 5,5–7 · 80–90% | 4,5–5,5 · 55–70% | 3–4 · 35–50% |
| 1 Schlafzimmer · Meerblick | 7–9 · 80–90% | 5,5–7 · 55–70% | 4–5 · 35–50% |
| 2 Schlafzimmer | 11–13 · 80–90% | 8,5–10 · 55–70% | 6–7,5 · 35–50% |
| 3 Schlafzimmer · Standard | 12–14 · 75–85% | 9–11 · 55–65% | 6,5–8 · 35–45% |
| 3 Schlafzimmer + Dachterrasse | 15–18 · 75–85% | 11–13 · 55–65% | 8–10 · 35–45% |
| 4 Schlafzimmer | 20–24 · 75–85% | 14–17 · 55–65% | 10–12 · 35–45% |
1 Schlafzimmer · Standard
1 Schlafzimmer · Meerblick
2 Schlafzimmer
3 Schlafzimmer · Standard
3 Schlafzimmer + Dachterrasse
4 Schlafzimmer
Tsd. THB / Nacht · Auslastung. Die Preisspannen sind Modellannahmen — die endgültige Preisliste legt der Betreiber saisonal nach Nachfrage fest.
Woher die Preise stammen — reale Preise aus der Nachbarschaft
Keine dieser Zahlen ist geraten. Es sind die Preise, die Gäste tatsächlich für Villen mit privatem Pool im Gebiet Choeng Mon / Plai Laem auf Koh Samui zahlen — genau dort, wo Oasis entsteht. Abgelesen von Booking.com am 2. September 2026, Suche für 2 Personen, 5 Nächte: Hochsaison 10.–15. Januar 2027, Nebensaison 11.–16. Oktober 2026. Angegeben ist der Preis pro Nacht inkl. Steuern und aktueller Rabatte.
| Villa (Booking.com) | Typ | Fläche | Hochsaison | Nebensaison |
|---|---|---|---|---|
| Sasitara Thai Villas | 1 SZ | 60 m² | 3.960 | 2.460 |
| PS Thana Resort | 1 SZ | 90 m² | 4.620 | 4.100 |
| Paradise Island Estate | 1 SZ | 65 m² | 7.830 | 3.920 |
| Samui Blue Orchid | 1 SZ | 150 m² | 7.860 | — |
| Tango Luxe Beach Villa | 1 SZ | 80 m² | 9.130 | 4.860 |
| Samui Honey Tara | 2 SZ | 185 m² | 7.720 | — |
| Sonata Koh Samui | 2 SZ | 300 m² | 16.040 | 11.880 |
| NEW Private Pool 3BR Villa | 3 SZ | — | 12.130 | 5.790 |
| Horizon Villas Samui | 3 SZ | 282 m² | 13.620 | — |
| Valentine Village | 3 SZ | 144 m² | 15.000 | 8.160 |
| The Beach Residence | 3 SZ | 280 m² | 16.500 | 9.000 |
| Mai Tai Villa | 3 SZ | 600 m² | 17.700 | 6.600 |
| Sunset Estates | 4 SZ | 598 m² | 20.150 | — |
| Samui Bayside Luxury Villas | 4 SZ | 350 m² | 23.290 | — |
| Royal Majestic Grand Thai Villa | 4 SZ | 500 m² | 32.400 | 18.000 |
Sasitara Thai Villas
PS Thana Resort
Paradise Island Estate
Samui Blue Orchid
Tango Luxe Beach Villa
Samui Honey Tara
Sonata Koh Samui
NEW Private Pool 3BR Villa
Horizon Villas Samui
Valentine Village
The Beach Residence
Mai Tai Villa
Sunset Estates
Samui Bayside Luxury Villas
Royal Majestic Grand Thai Villa
Preise in THB pro Nacht. „—“ bedeutet: im untersuchten Zeitraum nicht verfügbar. Villen der 5★-Resorts (The Ritz-Carlton, SALA, Six Senses, Melati — 14–32 Tsd. THB/Nacht) wurden als anderes Preisprodukt ausgeschlossen. Eine neue Villa im europäischen Standard behauptet die obere Hälfte der Spanne ihres Typs.
Die Anlage insgesamt — die Größenordnung des Mietprogramms
Basisszenario für alle 53 Villen. Wir zeigen das, weil die Größe der Anlage Teil des Modells ist: ein Team, gemeinsames Marketing und ein reales Budget für den Erhalt des Standards.
99 Mio.
THB Anlagenumsatz pro Jahr
59 Mio.
THB Ergebnisse der Eigentümer gesamt
3 Mio.
THB pro Jahr in den Renovierungsfonds der Villen
15 Mio.
THB Betreibervergütung (20% des Gewinns)
Was dieses Modell nicht umfasst
Die Steuern des Eigentümers — sie hängen von der Abrechnungsform und der steuerlichen Ansässigkeit ab, daher zeigen wir das Ergebnis vor Steuern und empfehlen die Prüfung durch einen unabhängigen Steuerberater. Ebenfalls nicht enthalten sind Kaufnebenkosten (Leasehold-Registrierung, Behördengebühren) — diese erhalten Sie in einer Aufstellung vor Vertragsunterzeichnung.
Möchten Sie eine konkrete Villa durchrechnen?
Wir erstellen eine individuelle Berechnung für Ihre Wunschvilla — mit ihrem Preis, der Grundstückspacht aus dem Vertrag und dem Zahlungsplan.
Berechnung anfragenDie dargestellten Werte sind indikativ und zukunftsgerichtet. Die endgültigen Ergebnisse hängen von Saisonalität, tatsächlicher Auslastung, Preisstrategie und den Kosten des jeweiligen Jahres ab — sie stellen weder eine Gewinngarantie noch ein Angebot im rechtlichen Sinne dar. Datenstand: September 2026, Villenpreise laut aktuellem Angebotspanel.